La Société Civile Immobilière (SCI)

1. Qu’est-ce qu’une SCI ?

La Société Civile Immobilière (SCI) est une société constituée par 2 associés au minimum et dont l’objet est la détention et la gestion de biens immobiliers.

La création d’une SCI peut se justifier dans le cadre de l’acquisition:

  • D’une résidence principale
  • D’une résidence secondaire
  • D’un bien immobilier à usage locatif
  • D’un bien immobilier à usage de location meublée
  • D’un bien immobilier à usage professionnel (bureau, entrepôt, usine etc.)
La création de la SCI peut se justifier :
  • Se constituer et accroître son patrimoine immobilier.
  • Permettre une optimisation patrimoniale et fiscale de son patrimoine personnel et professionnel.
  • Transmettre à ses enfants (donation).
Les raisons de son succès sont à la fois juridiques et fiscales dans la mesure où une SCI permet d’acquérir et/ou de gérer un patrimoine immobilier sans avoir les inconvénients importants inhérents à d’autres modes de détention (indivision, SARL, SAS, etc.).

Créer une SCI nécessite de bien comprendre les divers enjeux juridiques et fiscaux, notamment si vous entendez mettre en place les options les plus adaptées à votre projet.

2. Pourquoi créer une SCI ?

Les bonnes raisons d'une SCI pour la constitution et la gestion de biens immobiliers sont:

  • Une SCI est de nature à permettre une optimisation patrimoniale et fiscale pour créer ou accroître un patrimoine immobilier.
  • Le montant du capital social d’une SCI est libre et peut permettre une gestion de la plus value. 
  • Une SCI peut opter à l’impôt sur les sociétés ce qui, dans certains cas spécifiques, peut avoir d’importants avantages en matière fiscale et sociale.
  • La création d’une SCI est de nature à éviter les blocages inhérents de l’indivision dans la mesure où les désaccords qui pourraient existés entre les associés ne sont pas de nature à empêcher le gérant de la SCI d’agir et de prendre les décisions nécessaires à la bonne gestion du patrimoine.
  • Les cessions de parts sociales peuvent se faire de façon très rapide et sans passer par un notaire, transmettre des parts et non des immeubles: Même si au final, l’immeuble est bel et bien transmis, juridiquement, les parts sont bien plus simples à transmettre à ses enfants (ex : donation, démembrement, etc.) ou à des tiers (par exemple avec une tontine) qu’un bien détenu en indivision. De plus, en SCI, la durée de détention permettant un abattement de plus-value est calculée à compter de la détention des titres et non de l’immeuble acquis…
  • La cession des parts sociales entre associés, ou entre proches, peut se faire moyennant un prix prenant en compte le montant des emprunts contractés ce qui aura pour effet de réduire les conséquences fiscales tant en matière de droit d’enregistrement que de plus-values.
  • Une SCI est un moyen intéressant pour progressivement transférer un patrimoine immobilier à des enfants en bénéficiant à plusieurs reprises des abattements si les donations sont étalées dans le temps.
  • Les statuts d’une SCI sont de nature à permettre d’optimiser les opérations de donation en permettant aux parents de conserver d’importants pouvoirs, notamment en termes de contrôle de la SCI et/ou de perception des loyers.
  • Il est possible de démembrer les parts sociales entre l’usufruit et la nue-propriété ce qui permet de diminuer, voir de supprimer les droits de donation tout en conservant la perception des loyers.
  • Elle peut constituer une protection efficace contre ses créanciers personnels dans la mesure où la revente d’une participation minoritaire est très compliquée et souvent sans intérêt pour les créanciers.
  • La SCI peut permettre d’augmenter la capacité d’emprunt si vous êtes 3 ou 4 associés qui ont des revenus, l’enveloppe à la Banque sera plus conséquente pour des biens qui seraient inaccessibles si vous tentiez seul le financement.
  • La SCI peut permettre d’optimiser la gestion de son patrimoine: Un ou plusieurs biens peuvent être regroupés dans une même SCI, selon les cas. Que la SCI ait des objectifs à court terme (ex : créer des déficits imputables à l’impôt sur le revenu, protéger un immeuble de sa société d’exploitation du gage des créanciers, etc.) ou à plus long terme (ex : dégager un revenu complémentaire post emprunt, transmettre un bien, etc.), elle sait s’adapter aux exigences des associés personnes physiques ou personnes morales (ex : autofinancement, usufruit temporaire, etc.).
Mais la SCI n’est pas toujours la solution:

Par ailleurs, en toute hypothèse, pour réaliser un investissement locatif au travers d’une société, il est souvent préférable d’opter pour une SARL de Famille avec option à l’IR plutôt que pour une SCI à l’IR.
En effet, la SCI à l’IR ne permet pas de faire de location meublée et donc de bénéficier du statut de LOUEUR MEUBLE NON PROFESSIONNEL.

Dans la plupart du temps, le statut de LMNP sera bien plus avantageux fiscalement que de réaliser son investissement locatif au travers d’une SCI l’IS du point de vue de la fiscalité des revenus locatifs et des plus-values.3 / 5 ( 56 votes )

3. Quelles sont les principales caractéristiques d’une SCI ?

  • Les associés
Une SCI doit avoir au moins 2 associés, les associés d’une SCI peuvent être des personnes physiques et/ou des personnes morales.
Les associés d’une SCI peuvent être français et/ou étrangers et les associés d’une SCI peuvent vivre en France ou à l’étranger.

  • Le capital social  minimum
Une SCI peut avoir un capital social très faible, le minimum étant de 1 euro.
Le capital sera fixe et généralement peu élevé, lorsqu’il est composé d’apports en numéraire.

La libération est libre, c’est à dire que l’on peut indiquer un capital de 1 000 € par exemple et ne rien déposer à la banque lors de la création.

Le Greffe du Tribunal de commerce ne demandera pas d’attestation de dépôt des fonds pour valider l’immatriculation. Sur appel de la gérance, le capital peut être appelé par la suite.

  • Principe de responsabilité limitée des associés.
Les associés sont indéfiniment responsables du passif social en proportion de leur participation au capital (s’il y a 2 associés à 50-50, chacun doit 50% de la dette en cas de défaillance de la SCI).

Prudence donc, car si la SCI s’endette pour acheter un bien et qu’elle n’est pas en mesure de rembourser son emprunt, les associés devront le faire à sa place.

Un associé de SCI engage donc son patrimoine personnel, même s’il est mineur (c’est pourquoi le Juge des Tutelles intervient parfois dans l’intérêt de l’enfant afin d’évaluer les risques encourus par ce dernier).

  • Prise de décisions
Les associés se réunissent en assemblée générale afin de voter favorablement ou non les résolutions proposées, suite à convocation de la gérance.

Les décisions peuvent requérir – selon leur importance – la majorité ordinaire (51%), extraordinaire (plus des 2 tiers), ou l’unanimité (100%).

La loi impose que dans les 6 mois de la clôture de l’exercice social, l’assemblée générale ordinaire annuelle puisse se tenir afin d’approuver les comptes et d’affecter le résultat de l’exercice.
Toutefois, une SCI ne dépose aucun document au Greffe du Tribunal de commerce.

  • Transmission des parts
En SCI, les parts sociales reçues en échange d’apports sont en général librement cessibles entre associés et éventuellement la proche famille.

A l’inverse, un agrément des autres associés est nécessaire lorsque les parts sont cédées à un tiers (ce qui évite de voir des tiers s’imposer aux associés restants).

Les droits d’enregistrement au Trésor public sont de 5% du prix de cession, sachant qu’il n’y a pas d’abattement applicable.
Spécificité des sociétés civiles à prépondérance immobilière, la plus value taxable est à déclarer au moment de l’enregistrement par le vendeur et à régler par la même occasion.

Si les parts d’une SCI sont apportées à une autre société par le biais d’une augmentation de capital, cet apport en nature permet de recevoir une participation au capital de la seconde société sans avoir sorti d’argent, en créant un lien capitalistique avec la première société.

Aucun Commissaire aux apports n’est requis pour cette opération s’il s’agit d’une société civile ou d’une autre SCI.

  • La gérance et régime social
Une SCI doit avoir au moins un gérant, mais peut en avoir plusieurs, personne physique ou morale au minimum, associé ou non, est désigné afin de diriger la société.

Le gérant peut être rémunéré, il dépend:
  • Soit du régime des travailleurs non salariés lorsqu’il est majoritaire (s’il détient par exemple plus de la moitié des parts sociales directement ou indirectement, seul ou avec son conjoint/ses ascendants/ses descendants mineurs),
  • Soit de celui des assimilés salariés lorsqu’il est minoritaire ou égalitaire (le gérant détient dans ce cas 50% des parts au maximum selon les règles de calcul énoncées à la ligne du dessus).
Le plus souvent, le gérant de SCI n’est pas rémunéré, ce qui lui permet d’éviter de payer la moindre cotisation sociale (contrairement à une SARL).

  • Régime fiscal de la SCI
Si le but recherché est l’optimisation de son investissement, le régime fiscal en est la clé.

La SCI est de plein droit soumise à l’impôt sur le revenu (IR): Elle est fiscalement transparente.

Une option à l’impôt sur les sociétés (IS) est possible: si la société en remplit les conditions et pour une durée illimitée puisqu’après avoir formulé ladite option, il n’est pas possible de revenir en arrière.

Le régime fiscal d’une SCI est un point essentiel à considérablement méditer, dans la mesure où il va déterminer la philosophie liée à l’investissement et plus généralement, sa rentabilité.

Si une SCI à l’IR peut coûter cher en impôt sur le revenu aux associés personnes physiques, elle a l’avantage d’exonérer de plus-value la revente du bien au bout de 30 ans de détention.

Si la SCI à IS va alléger – voire gommer – la fiscalité pendant la durée de l’emprunt puisqu’elle va amortir l’immeuble ainsi que davantage de charges/frais.

Néanmoins, la revente dégagera une forte plus-value taxable à l’IS dans la mesure où l’amortissement pratiqué sera réintégré dans la base taxable.

Des solutions existent dans certains cas afin de tirer le meilleur des 2 régimes fiscaux en mettant en place, par exemple, un démembrement de propriété.

  • Distribution des dividendes aux associés
Ne subissant pas de cotisations sociales sur les dividendes, une SCI à l’IS peut, à moindre coût, distribuer des dividendes aux associés en proportion de leur participation au capital.

En effet, les prélèvements sociaux ne s’élèveront qu’à 17,2% de prélèvements sociaux, le tout étant ensuite imposé à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 12,8% pour une personne physique (c’est la flat tax).

Si la SCI est transparente (IR), on ne parle pas de distribution de dividendes mais d’affectation de quote-part de résultat, puisqu’on ne choisit pas de mettre en distribution, on reçoit sa quote-part en fonction de sa participation au capital et celle-ci est d’office soumise aux prélèvements sociaux avant d’être automatiquement fiscalisée selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu pour une personne physique.

Une SCI à l’IR qui aurait un résultat déficitaire concourt ainsi à réduire l’impôt sur le revenu des associés personnes physiques ou l’impôt sur les sociétés d’une personne morale associée.

4. Que doivent contenir les statuts d’une SCI ?

Les statuts vont fixer les diverses caractéristiques de votre société et en préciser le fonctionnement. Les points suivants seront ainsi à l’étude:
  • La dénomination sociale
Le nom de votre SCI. La dénomination comprend souvent une rue, un lieu dit ou le prénom d’un enfant.
Puisqu’elle n’a pas d’activité commerciale, la SCI peut avoir un nom similaire ou identique à une autre SCI géographiquement proche.

La dénomination ne doit pas pour autant utiliser de marque déposée et être contraire aux bonnes mœurs ou à l’ordre public, ou porter atteinte plus généralement aux droits privatifs de tiers.
  • L’objet social
C’est l’activité qui est exercée dans la SCI.

Usuellement, l’objet est toujours le même: acquérir et gérer (voire céder de manière occasionnelle) tous biens immobiliers.
Une SCI ne peut pas avoir dans son objet d’activité commerciale à proprement parler.

Techniquement non, mais juridiquement c’est risqué.  De plus, la SCI serait automatiquement soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS), ce qui n’est pas forcément un avantage.
De part sa nature civile, l’immatriculation d’une SCI se fait directement au Greffe du Tribunal de commerce.
  • Le siège social
Le siège est l’adresse administrative de la société. Une SCI pouvant avoir plusieurs immeubles, ces derniers ne sont néanmoins pas des établissements à proprement parler.

Contrairement aux sociétés commerciales dans lesquelles il est conseillé de placer le siège à la même adresse que l’établissement principal, la SCI n’a pas cette contrainte puisqu’elle ne doit pas payer de Contribution Foncière des Entreprises (CFE).

Concrètement, l’emplacement du siège social doit être guidé par des considérations pratiques (consultation du courrier chez soi simplifiée, absence de besoin d’un local, inutilité d’une adresse de prestige, etc.).
  • Les différents apports
Le capital social est constitué soit:

  • Par des apports en numéraire: c’est à dire de l’argent déposé à la banque sur le compte de la société.
  • Par des apports en nature, ce qui correspond le plus souvent à un immeuble (Notaire obligatoire dans ce cas précis).
A l’instar d’une société commerciale, les associés peuvent de manière raisonnable et sous leur responsabilité fixer eux-mêmes la valeur du bien qui est apporté, sans avoir recours à un Commissaire aux apports. La SCI est donc très souple en matière d’apports.
Les associés peuvent aussi apporter des sommes en compte courants d’associés, si la SCI a besoin d’argent, il s’agit d’une dette de la SCI vis-à-vis des associés.
  • Déterminer le montant du capital social
Il n’y a pas réellement de minimum!

Le capital est souvent réduit à quelques centaines d’euros lorsqu’il est constitué d’apports en numéraire.

La libération du capital n’a pas en outre d’obligation minimum (attention, si le capital d’une SCI à l’Impôt sur les Sociétés n’est pas libéré, le taux réduit d’IS à 15 % ne s’appliquera pas)

A l’impôt sur le revenu, une SCI peut donc tout à fait fixer un capital de 2 000 € et ne rien déposer à la Banque sans subir de conséquence néfaste, jusqu’à ce que le Gérant de la société appelle ladite libération ultérieurement.

A l’inverse, un apport en nature aura rapidement pour effet d’augmenter le capital à plus de 100 000 €, puisque la valeur de l’immeuble entre en jeu.
  • La date de clôture des comptes
Le 31 décembre de chaque année très souvent, cette date correspondant à l’arrêté des comptes sociaux (si la SCI est à l’IR, c’est même une évidence…).

Le premier exercice de la société peut néanmoins avoir une durée allant au-delà de 12 mois ou à l’inverse, de quelques mois seulement.

Les associés peuvent décider de choisir une autre fin de mois. En cours de vie sociale, la date de clôture peut être avancée ou repoussée de quelques mois, par le biais d’une formalité au Greffe du Tribunal de commerce.
  • Les conditions de cessions des parts sociales
Si une cession peut être libre entre associés, il est conseillé de la soumette à agrément si elle est en faveur d’un tiers.
Les associés demeurant dans la société auront ainsi leur mot à dire lorsqu’une nouvelle personne intégrera la structure.

La majorité conférant l’agrément définie dans les statuts, ainsi que la prise en compte ou non du vote du cédant dans le calcul, sont des éléments fondamentaux qu’il est bon d’écrire noir sur blanc.
  • Définir la majorité auxquelles les décisions extraordinaires sont prises
Les décisions ordinaires étant au moins prises à la majorité simple (soit plus de 51% des voix), les décisions extraordinaires se valident au minimum aux deux tiers des voix (que personne ne puisse acheter d’immeuble sans en avertir les autres…).
Notez que les statuts peuvent tout à fait prévoir des majorités ordinaires et extraordinaires plus élevées.
  • Autres articles
Par exemple, vous pouvez décider de limiter les pouvoirs de la gérance, créer le démembrement du droit de propriété des parts, créer un droit de préemption au profit des associés en cas de cession, prévoir de pouvoir exclure un associé si nécessaire, etc.

Un article validant la reprise des engagements antérieurs est souhaitable si la SCI opte à la TVA sur un ou plusieurs immeubles, ce qui vous permettra de récupérer la TVA sur les dépenses engagées jusqu’alors.

5. Peut-on modifier les statuts d’une SCI après sa création ?

Bien entendu, et lorsqu’une SCI est créée, il est tout à fait possible d’effectuer de nombreux changements et notamment:
  • Le changement de gérant.
  • La révocation d’un gérant.
  • Le changement de siège social.
  • Le changement de dénomination sociale.
  • La cession de parts sociales.
  • L’augmentation du capital.
  • La réduction de capital.
  • La dissolution et liquidation amiable.
  • Le changement des clauses d’agrément, de préemption, de démembrement du droit de propriété.
  • De faire opter la SCI à l’impôt sur les sociétés etc.

Me Marie-Pierre JABOULEY, Avocat à Paris, vous conseillera, assistera sur toute problématique liée à la SCI et sur le montage plus adapté à votre situation pour optimiser vos investissements immobiliers et votre fiscalité.

Me Marie-Pierre JABOULEY peut rédiger vous statuts et effectuer les formalités nécessaires à l’immatriculation  de votre SCI.

Me Marie-Pierre JABOULEY,  Avocat,  peut, aussi, vous conseiller et assister pendant toute la durée de vie de votre SCI (approbation des comptes, cession de parts, changement, dissolution etc.)